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스트레스 DSR 도입 배경과 의미
2020년 이후 코로나19 팬데믹은 세계적으로 전례 없는 금융 완화 정책을 유도했고, 우리나라 역시 초저금리 기조 속에서 유동성이 급속히 풀렸다. 그 결과 부동산과 주식 시장에서는 ‘빚투’ 현상이 대중화되었고, 가계에서는 대출을 통해 자산을 증식하는 데 몰두하게 되었다. 특히 주택담보대출과 신용대출이 빠르게 늘면서 우리나라의 가계부채는 GDP 대비 세계 최고 수준에 근접하며 금융 불균형에 대한 우려도 심화되었다.
이에 정부와 금융당국은 가계부채의 양적 팽창을 구조적으로 통제하고, 미래의 금리 리스크에 대응할 수 있는 제도적 장치를 마련할 필요성을 인식하게 된다. 그 결과 등장한 정책이 바로 ‘스트레스 DSR(Debt Service Ratio with Stress Interest Rate)’이다. 기존의 DSR 제도는 차주의 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율을 산정해 대출 한도를 제한하는 방식이었으나, 이는 현재 시점의 금리에만 기반을 두고 있어 미래에 금리가 상승하는 경우 상환 부담이 급증할 수 있다는 한계를 갖고 있었다. 이러한 점을 보완하기 위해 스트레스 DSR이 도입되었다. 즉, 대출 심사 시 적용되는 실제 금리에 추가 가산금리(1.5%)를 더하여 심사금리를 설정함으로써, 향후 금리가 오를 수 있다는 가정 하에 보다 보수적으로 차주의 상환 능력을 평가하는 방식이다.
이러한 방식은 단기적으로 대출가능 금액 축소라는 불편을 야기할 수 있지만, 중장기적으로는 대출자 개개인의 과도한 차입을 억제하고, 금융기관의 연체율 상승과 시스템 리스크를 예방하는 기능을 수행한다. 특히 금리가 다시 낮아지는 경우에도 과도한 대출 확장을 자동으로 억제할 수 있어, 금융시장에 내재된 조절 장치 (automatic stabilizer)로서의 역할이 기대된다. 정부는 이를 통해 고정금리 대출 비중을 높이고, 금리 상승기에도 안정적인 상환 구조를 구축하려는 정책적 방향성을 드러냈다.
DSR 제도의 정책적 흐름과 단계별 변화
정부는 스트레스 DSR 전면 도입 이전에 세 단계에 걸친 점진적 확대 규제 방식을 택함으로써, 시장의 수용성과 정책의 실효성을 함께 고려한 접근을 시도했다. 먼저 1단계는 2024년 2월 26일에 시행되었는데, 이 시기에는 은행권의 주택담보대출에 한하여 스트레스 금리를 적용했다. 다만 적용 비율은 전체 대출의 25% 수준으로 제한되었고, 초기 시범 운영 성격이 강했다. 1단계는 제도 도입의 기반을 마련하고, 대출자와 금융기관 모두에게 새로운 대출 심사 기준을 인식시키는 데 중점을 두었다고 볼 수 있다.
이후 2단계는 2024년 9월 1일에 시행되며 적용 범위와 강도가 모두 확대되었다. 기존의 은행권 주담대 외에도 신용대출, 2금융권 주담대까지 포함되었고, 스트레스 금리 적용 비율도 수도권은 80%, 비수도권은 50%로 상향되었다. 이 단계는 부동산 외에 기타 소비성 대출 영역으로 제도 적용을 넓히면서, 전반적인 대출 총량에 대한 관리에 본격적으로 나선 전환점이 되었다. 마지막으로 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐다. 3단계부터는 사실상 전 금융권, 모든 가계대출에 스트레스 금리가 전면 적용된다. 구체적으로는 스트레스 금리 1.5%를 가산하여 대출 한도를 산정하며, 지방의 주택담보대출에 대해서는 연말까지 한시적으로 0.75%의 완화된 금리를 적용하는 유예 조치가 병행된다.
이와 같은 단계별 확대는 대출자의 상환 여력을 보수적으로 평가하려는 정책 방향성과 함께, 시장의 과도한 충격을 방지하기 위한 완충 장치로 작용했다. 아울러 제도 시행 시점 이전에 이미 주택 매매계약이 체결되었거나 분양공고가 완료된 경우에는 이전 단계의 기준을 적용하도록 하는 경과 조치도 마련됐다. 즉, 제도 전환기에 발생할 수 있는 혼란과 불확실성을 최소화하려는 조치라 볼 수 있다.
이처럼 스트레스 DSR은 금융시장 구조 자체를 보다 안정적으로 탈바꿈하려는 정책적 기조 속에서 등장했다. 단순한 대출 억제가 아닌 금융 안정성과 실수요 보호, 그리고 시장 균형 회복이라는 목표를 아우르는 범시스템적 제도로서의 의의를 갖는다.
가계부채 및 경제 전반에 미친 영향
스트레스 DSR 도입 이후 가장 뚜렷하게 나타난 변화는 금융기관의 대출 공급 위축이다. 주요 5대 시중은행의 데이터를 보면, 주택담보대출 승인 건수는 1년 사이 약 17.4% 줄었고, 신용대출 역시 19.4% 감소했다. 이는 과거보다 대출 심사 기준이 엄격해지면서 고소득자나 투자 목적의 차입 수요가 위축되었음을 의미한다. 가계부채 총량 측면에서도 다소 안정화된 흐름이 확인된다. 전국 기준으로는 2024년 6월 대비 2025년 6월까지 약 0.2% 증가에 그치며 사실상 정체 수준을 보였고, 수도권은 0.7%, 서울은 1.2% 감소해 오히려 부채 규모가 줄어들었다. 이러한 변화는 고가 주택이 밀집된 서울 및 수도권에서 스트레스 DSR의 영향을 가장 강하게 받기 때문으로 분석된다. 즉, 대출 여력이 많지만 규제의 영향도 크게 받는 고소득 다주택자들이 신규 대출을 포기하거나 상환을 택했기 때문이다.
하지만 대출 규제로 인한 부정적 영향도 만만치 않다. 스트레스 DSR 적용 시 금융 이력이 부족하거나 소득이 불안정한 청년층 및 자영업자들은 자산을 형성하거나 원활한 경제 활동에 어려움을 겪을 수 있다. 우리 사회에서 자산 양극화 문제가 더욱 심각해질 수 있는 것이다. 또한, 소비 측면에서는 대출 제한으로 인해 교육비, 의료비, 생계비 등 필수 지출 항목 소비를 위축시켰고 이는 전체 내수 경제를 위축시키는 결과를 낳았다. 신규 분양 시장은 거의 마비 상태에 이르렀고, 건설업체는 신규 사업 추진을 포기하거나 연기하면서 건설경기 침체와 함께 고용이 줄어드는 부작용도 나타나고 있다. 뿐만 아니라, 규제로 인한 금융기관의 보수적인 대출 운용이 중소기업 및 스타트업 등 성장 잠재력이 있는 기업들의 자금조달 기회를 제한하여 경제 전반의 혁신 역량에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 즉, 스트레스 DSR의 도입으로 ‘금융시장 안정성 확보’라는 목표와 ‘실물경제의 활성화’라는 목표 사이에 긴장관계가 형성된 것이다.
이에 필자는 DSR 규제와 관련해 다음과 같이 ‘유연함’을 적용한 보완정책 마련이 필요하다 생각한다.
1. 주택 및 지역 특성에 따른 규제 차별화
부동산 시장 내에서는 실수요와 투자수요, 그리고 수도권 및 지방 내에서도 특성을 구분하여 규제를 다르게 적용해야 한다. 수도권 내에서도 지방보다 미분양이 누적되어 있는 곳을 엄격한 기준으로 규제해선 안되며, 미분양이 누적되어 있는 수도권과 지방 중소 도시의 실수요자들에게는 규제 강도가 낮은 DSR 기준을 적용하여 주택 시장의 지역적 균형과 실수요자의 시장 진입을 촉진하는 방안을 마련해야 한다.
최근 정부는 수도권 중심의 주택담보대출한도 규제 정책(6·27 부동산 대책)을 기습적으로 공표하며, 지역별 특성을 고려한 차별적 규제정책을 펼쳤다. 현행 수도권 중심의 일괄적인 대출 규제는 지역 내 ‘계층별 특성’은 고려하지 못한 획일적인 규제이기 때문에, 오히려 시장 왜곡을 유발하고 고가 주택이나 전세로의 수요 쏠림 현상이 강화될 우려가 있다. 아울러 입지, 공급과잉 여부, 수요 밀도 등 세부지표 기반의 정밀한 규제 체계를 구축하여 대출 규제가 실수요 억제가 아닌 ‘실수요 보호’로 전환될 수 있도록 해야 한다.
2. 금융기관의 차주별 상황에 따른 차등적 DSR 적용
금융기관은 차주의 직업 안정성, 소득 지속 가능성, 상환 능력, 자산 보유 상태 등을 종합적으로 고려하는 정교한 신용평가 체계를 마련해야 한다. 특히 공무원이나 대기업 재직자, 전문직 종사자와 같이 안정적인 수입 구조를 가진 차주에게는 보다 유연한 DSR 기준을 적용하는 방식을 검토할 필요가 있다. 이로써 금융기관의 연체율 리스크를 낮춤과 동시에 차주의 금융거래 접근성 확보를 동시에 달성할 수 있을 것이다3. 생애주기별 맞춤형 금융상품 확대 개발
금융기관에서는 생애주기별 금융 수요의 차이를 반영하여 세대별 맞춤형 금융상품을 개발해야 한다. 예컨대 청년층과 신혼부부의 경우 초기 자본금이 적고 현재 소득이 높지 않지만, 지속적인 소득 증가의 가능성까지 고려하여 초기 원금상환 부담을 낮춰 DSR 기준을 통과할 수 있도록 ‘스텝업 상환 구조’ 상품을 제공할 필요가 있다. 이러한 정책은 젊은 세대에게 자산 형성의 기회를 제공하며 나아가 경제 활성화에도 기여할 것이다.
우리나라 가계부채 관리 정책은 스트레스 DSR 3단계의 시행으로 인해 중요한 터닝 포인트를 맞이할 것이다. 대출 규제 정책은 금융시장의 안정성을 확보하기 위해 그 필요성이 분명하지만, 경제 전반의 활력을 저해하지 않는 선에서 균형 있게 적용해야 한다. 앞으로의 DSR 정책 운용은 경제 성장과 금융 안정성을 동시에 추구할 수 있도록 정교하고 탄력적인 방향으로 진화해야 하며, 이를 통해 가계부채 관리와 경제 성장을 동시에 이룰 수 있는 선순환 구조를 구축해 나가야할 것이다.
Columnist
송승현
sbs biz<재테크 노하우 100분 머니쇼>부동산 고정패널
한국경제 더펜 베스트 필진
부동산컨설팅업체 도시와경제 대표
현직 부동산 컨설팅업체 ‘도시와경제’ 대표로서, 다수의 부동산·경제 정책 자문과 민간투자 분석을 수행하고 있습니다. 주요 언론 매체에 출연 및 칼럼을 기고하며, 현재 SBS Biz <재테크 노하우 100분 머니쇼> 고정패널로 활동 중입니다. 서울을 비롯한 수도권 주요 부동산 시장의 흐름을 심층 분석하고, 실용적인 부동산자산설계, 인사이트를 제공하는 데 주력하고 있습니다.
